Exercitarea dreptului de proprietate asupra unui apartament situat într-un condominiu este supusă unor limite și condiționări legale specifice, impuse de caracterul comun al unor elemente constructive și al instalațiilor care deservesc imobilul. Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor reglementează în mod expres situațiile în care realizarea unor modificări asupra unui apartament impune obținerea acordului vecinilor sau al altor proprietari din condominiu. Aceste condiționări sunt justificate de necesitatea protejării structurii, funcționalității și destinației clădirii, precum și a drepturilor celorlalți coproprietari, scrie legalbadger.org.
Potrivit art. 34 alin. (1) și (2) din Legea nr. 196/2018, utilizarea proprietății individuale este stabilită de proprietar, cu respectarea destinației locuinței și în condițiile legii. Astfel, proprietarul are dreptul să aducă îmbunătățiri sau modificări apartamentului, însă cu respectarea prevederilor privind autorizarea lucrărilor de construcții și cu condiția de a nu afecta integritatea structurală a imobilului, rezistența, stabilitatea și siguranța clădirii, a celorlalte proprietăți individuale sau a instalațiilor aferente. În toate cazurile în care este necesară o autorizație de construire, proprietarul are obligația să depună documentele justificative la președintele asociației, în vederea înscrierii modificării în cartea tehnică a construcției și în evidențele asociației.
Modificările care presupun intervenții asupra pereților dintre două apartamente impun obținerea acordului scris al proprietarilor direct afectați. Conform art. 37 alin. (2) din Legea nr. 196/2018, zidurile care separă două proprietăți individuale, dar care nu fac parte din structura de rezistență, pot fi modificate doar cu acordul expres al ambilor proprietari, în baza unei expertize tehnice și a unei autorizații de construire emise de autoritatea administrației publice locale, fiind necesară inclusiv informarea prealabilă a asociației de proprietari. În absența consimțământului vecinului și a documentației legale, orice intervenție este considerată nelegală.
Dacă intervenția privește pereții care despart apartamentul de o parte comună, cum ar fi casa scării, subsolul, coridorul sau alte spații de folosință comună, regimul juridic este și mai restrictiv. Potrivit art. 37 alin. (3), astfel de modificări sunt permise doar în baza unei expertize tehnice, cu acordul tuturor coproprietarilor din condominiu, prin modificarea acordului de asociere și numai dacă drepturile celorlalți proprietari nu sunt afectate. În plus, este obligatorie obținerea autorizației de construire.
Modificările care implică instalațiile comune ale condominiului, cum ar fi conductele de apă, de gaze, sistemul de încălzire, rețelele electrice sau de telecomunicații, necesită, potrivit art. 37 alin. (6) și (7) din Legea nr. 196/2018, un referat tehnic emis de furnizorul de utilități care să descrie efectele intervenției. În funcție de natura modificării, decizia de aprobare este adoptată de adunarea generală a asociației, cu o majoritate calificată de două treimi din numărul membrilor, sau de comitetul executiv, cu acordul tuturor proprietarilor afectați. Acordul vecinilor este obligatoriu în toate cazurile în care aceștia sunt afectați direct de intervenția asupra instalațiilor comune.
În ceea ce privește schimbarea destinației apartamentului, art. 40 din Legea nr. 196/2018 stabilește că o astfel de modificare este posibilă doar cu avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari și cu acordul prealabil scris al tuturor vecinilor cu care apartamentul se învecinează, atât pe verticală, cât și pe orizontală. Totodată, părțile trebuie să încheie o convenție prin care să fie specificată activitatea desfășurată în noul spațiu și modul în care se vor calcula cheltuielile comune în funcție de numărul de persoane sau de natura activității. Convenția se depune la asociația de proprietari și se anexează la acordul de asociere.
Pe lângă reglementările speciale privind condominiile, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții prevede că orice lucrare de construire, modificare sau desființare a unui perete, indiferent dacă este sau nu structural, necesită autorizație de construire. Excepție fac doar acele lucrări care nu modifică structura de rezistență, aspectul arhitectural sau caracteristicile funcționale ale construcției. În practică, toate lucrările de recompartimentare, desființare sau construire a pereților în interiorul apartamentului, indiferent de materialul folosit, impun obținerea unei autorizații, iar în cazul în care se afectează și proprietăți vecine, este obligatoriu și acordul proprietarilor respectivi.
În cazul în care un proprietar efectuează modificări neautorizate și fără acordul vecinilor, vecinii afectați au dreptul să se adreseze autorităților administrației publice locale sau instanței de judecată. Potrivit art. 35 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, executarea unor lucrări fără respectarea reglementărilor tehnice privind stabilitatea și rezistența construcției, dacă se pune în pericol viața sau integritatea corporală a altor persoane, constituie infracțiune și se pedepsește cu închisoare de la unu la cinci ani. Dacă fapta a avut ca rezultat moartea sau vătămarea gravă a unei persoane sau alte consecințe grave, pedeapsa se agravează, fiind cuprinsă între trei și zece ani. De asemenea, potrivit art. 36 din aceeași lege, executarea fără autorizație a unor lucrări la construcții constituie contravenție și se sancționează cu amendă de până la 100.000 de lei, dacă fapta nu constituie infracțiune.
În situația în care modificările au fost deja efectuate fără acordul vecinilor și fără autorizație, iar acestea generează riscuri asupra structurii clădirii sau afectează alte apartamente, vecinii pot solicita în instanță inclusiv efectuarea unei expertize judiciare, accesul în apartamentul vecinului pentru verificări tehnice și, după caz, desființarea lucrărilor neautorizate. În plus, pot fi solicitate daune materiale și morale, dacă se dovedește că s-a produs un prejudiciu.
În concluzie, acordul vecinilor este necesar în toate cazurile în care modificările propuse afectează elemente comune, ziduri despărțitoare între apartamente, instalații comune sau implică schimbarea destinației apartamentului. Nerespectarea acestor condiții atrage consecințe juridice, atât din perspectiva sancțiunilor contravenționale și penale, cât și din perspectiva răspunderii civile delictuale. Astfel, exercitarea dreptului de proprietate asupra unui apartament nu poate fi desprinsă de obligația de a respecta drepturile celorlalți coproprietari din condominiu, structura clădirii și regimul juridic al părților comune.
