Noua Lege „Nordis” promite să protejeze cumpărătorii limitând avansurile pe care dezvoltatorii le pot solicita înainte de finalizarea construcției. În realitate, reglementările au o serie de neclarități care afectează modul în care sunt finanțate proiectele imobiliare și riscă să blocheze dezvoltările aflate la început de drum.
Legea „Nordis”, adoptată în noiembrie 2025, încearcă să limiteze avansurile solicitate de dezvoltatori înainte de finalizarea construcției printr-un set de plafoane care stabilesc 5% la rezervare pentru maximum 60 de zile, 25% după finalizarea structurii de rezistență și încă 20% după realizarea lucrărilor de instalații.
Intenția declarată este protejarea cumpărătorilor, care în ultimii ani au plătit avansuri ridicate și riscante, deseori fără garanții reale. Realitatea este însă mult mai complicată, deoarece textul noii legi conține numeroase neclarități tehnice, observate atât de juriști, cât și de dezvoltatori.
În piață se discută deja despre faptul că noile reglementări ar putea destabiliza modul în care se finanțează construcțiile.
Despre felul în care schimbările legislative redesenează dezvoltarea imobiliară, Forward Brașov a stat de vorbă cu Dragoș Selagea, dezvoltatorul proiectului Alpha Distrikt, care este în curs de amenajare în proximitatea viitoarei Săli Polivalente a Brașovului.
Protecție pentru cumpărători sau blocaj pentru piață?
Dragoș Selagea consideră că noile reglementări legislative îi obligă pe dezvoltatori să își asume o parte mult mai mare din costuri încă din fazele incipiente ale proiectelor, lucru care ar putea reduce semnificativ oferta de pe piață, dar ar crește și prețurile. Acesta atrage atenția că „noile reglementări nu mai avantajează în niciun fel dezvoltatorii, din contră, îi obligă să construiască mai mult din banii lor și să se bazeze pe finanțări proprii sau bancare, ceea ce va diminua oferta”, a spus acesta într-un interviu acordat revistei de business Forward Brașov.
Interpretări legislative ce duc la blocaje
Una dintre cele mai discutate ambiguități ține de interpretarea modului în care pot fi colectate avansurile. Există situații neclare, precum aceea în care dezvoltatorii ar putea încasa avansurile, dar nu le-ar putea folosi înainte de finalizarea etapelor tehnice stipulate în lege. Alte interpretări sugerează că sumele nici măcar nu pot fi încasate până la realizarea etapelor res–pective. Aceste neclarități creează un potențial blocaj în lanț, care poate duce la întârzieri în predarea locuințelor și chiar dificultăți majore în obținerea finanțărilor bancare.
Problema devine și mai complexă atunci când se discută despre modul în care legea impune înscrierea în cartea funciară a promisiunilor de vânzare și a avansurilor plătite. *„Nicio bancă nu finanțează un proiect pe o carte funciară încărcată cu o ipotecă, ceea ce face aproape imposibilă obținerea unui credit pentru dezvoltare. Până la urmă, soluția optimă, ar fi să ridicăm structura de rezistență din banii proprii, să nu acordăm promisiuni de vânzare la început și ulterior, să luăm avansuri”,* a explicat Dragoș Selagea, subliniind riscul ca proiectele dependente de finanțare bancară să fie blocate chiar înainte de a porni.
Prețurile locuințelor: creștere inevitabilă
Noile prevederi legislative vor elimina treptat dezvoltatorii mici, care se bazează pe avansurile clienților pentru a finanța construcția, lăsând loc doar jucătorilor mari, care dispun de capital propriu sau de acces la linii de finanțare solide.
În ceea ce privește impactul asupra prețurilor, piața se pregătește pentru o perioadă de scumpiri. Creșterea TVA și limitarea avansurilor vor împinge inevitabil costul final al locuințelor în sus, estimările generale indicând o majorare cu 15–20%. Sunt scenarii în care prețurile ar putea crește chiar mai mult, în funcție de ritmul cu care se vor adapta dezvoltatorii la noile reguli.
Selagea subliniază că „un avans mai consistent le asigura clienților un discount, iar dacă acest mecanism dispare, prețul final va crește. Mai mult, dacă dezvoltatorii vor vinde doar proiecte finalizate, prețul de livrare ar putea fi cu 50% mai mare decât cel de început”.
Impact asupra Brașovului: cererea rămâne, oferta se reduce
În acest context, piața imobiliară riscă să intre într-un paradox: legile concepute pentru protejarea cumpărătorilor ajung să împingă prețurile în sus, diminuând accesibilitatea locuințelor.
În Brașov, însă, cererea pentru locuințe noi rămâne constant ridicată. Orașul continuă să atragă investiții, noi locuitori și interes pentru achiziții și închirieri, atât datorită calității vieții, cât și datorită proiectelor de infrastructură aflate în curs de derulare.
Dragoș Selagea a precizat faptul că după creșterea TVA din august 2025, tranzacțiile au stagnat temporar, dar piața s-a deblocat rapid începând cu luna septembrie. „Există în continuare cerere reală pentru locuințe noi în Brașov, achiziția de locuințe rămâne o investiție bună în timp. Astfel, noi vom continua expansiunea și vizăm și alte zone ale orașului pentru derularea unor noi proiecte rezidențiale”, a explicat Dragoș Selagea.
Acesta a precizat că pe viitor, problema nu va fi cererea, ci faptul că noile condiții legale riscă să încetinească ritmul de dezvoltare și să reducă oferta, ceea ce va stipula noi scumpiri.
Banii clienților, pe ultimul plan, în cazul Alpha Distrikt
În acest context dificil, proiecte precum Alpha Distrikt își construiesc avantajul tocmai prin structura lor financiară solidă și un ritm de execuție stabil. Ansamblul, dezvoltat în trei faze și cuprinzând șase blocuri și 564 de apartamente, evoluează într-un ritm stabil datorită investițiilor realizate preponderent din fonduri proprii și finanțare bancară. În cazul primului bloc, valoarea acestei finanțări este de 4,5 milioane de euro. „Nu ne-am bazat niciodată exclusiv pe banii clienților, aceștia fiind pe ultimul plan. Întotdeauna, în derularea proiectelor am avut mai multe surse de finanțare, atât bancare, cât și nebancare. Cea mai mare parte a fondurilor a fost întotdeauna din resurse proprii”, a adăugat dezvoltatorul.
Articolul complet AICI.
