Locatarii la „negru” din bloc. Adevăratul pericol: diferențe de plată, penalități și executare silită
Deși Legea 196/2018 obligă proprietarii să notifice în scris orice schimbare în termen de 10 zile, fenomenul „locatarilor invizibili” mută costurile comune în spatele celorlalți proprietari. În lipsa unor amenzi clare în lege pentru nedeclarare, asociațiile de proprietari apelează tot mai des la instanță, recalculări retroactive și penalități zilnice pentru a-și recupera prejudiciul.
O persoană mutată într-un apartament poate părea un detaliu care nu privește asociația de proprietari. La avizier, însă, diferența dintre una și trei persoane înseamnă că o parte dintre costurile comune este împărțită între mai puțini locatari decât cei care beneficiază în realitate de servicii. Pe termen lung, sumele care nu ajung în dreptul apartamentului respectiv sunt suportate de ceilalți proprietari.
Potrivit Legii nr. 196/2018, obligația de notificare există, dar simpla nedeclarare a numărului real de locatari nu este menționată distinct în lista contravențiilor sancționate de această lege. Riscurile concrete sunt legate mai ales de recalcularea cheltuielilor, penalități, acțiuni în instanță și, în cazuri grave, executare silită, potrivit ziare.com.
Legea cere notificarea în scris, în cel mult 10 zile
Legea nr. 196/2018 stabilește că proprietarul trebuie să anunțe președintele asociației despre orice schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei. Sunt menționate expres decesele, căsătoriile și nașterile, dar și persoanele luate în spațiu, chiriașii și cei care folosesc locuința în baza unui contract de comodat. Notificarea trebuie făcută în scris, în termen de 10 zile de la schimbarea produsă, de la luarea în spațiu sau de la semnarea contractului de închiriere ori de comodat.
Obligația revine proprietarului chiar dacă apartamentul a fost închiriat. Legea precizează că raporturile dintre proprietar și chiriaș, precum și eventualele încălcări ale contractului de către chiriaș nu îl eliberează pe proprietar de obligațiile față de asociație. Cu alte cuvinte, proprietarul nu poate invoca faptul că nu a știut câte persoane stau în locuință sau că chiriașul nu l-a informat.
Nu toate componentele întreținerii sunt influențate de numărul locatarilor. Legea include în categoria cheltuielilor repartizate pe persoană serviciile de care beneficiază cei care locuiesc sau desfășoară activități în mod curent în bloc și care nu pot fi individualizate cu ajutorul unor contoare. Aici pot intra apa rece și caldă, canalizarea, combustibilul folosit pentru prepararea apei calde, energia electrică pentru instalațiile comune și ascensoare, colectarea deșeurilor menajere și vidanjarea.
Modul concret de împărțire a acestor cheltuieli trebuie stabilit printr-un regulament aprobat de comitetul executiv. Pentru persoanele care locuiesc temporar, legea permite calcularea cotelor pe persoană atunci când acestea stau în apartament cel puțin 15 zile într-o lună, însă numai dacă adunarea generală a asociației a adoptat o hotărâre în acest sens. Tot adunarea generală stabilește condițiile în care poate fi cerută scutirea pentru perioadele de absență. Regula celor 15 zile nu poate fi aplicată arbitrar de administrator, în lipsa procedurilor aprobate în asociație.
Atunci când vecinii semnalează că numărul înscris pe lista de plată nu corespunde realității, o soluție prevăzută în îndrumările publicate pentru asociațiile de proprietari este adoptarea, de către adunarea generală, a unei hotărâri care să stabilească măsurile și procedura de verificare. Asta înseamnă că administratorul nu ar trebui să modifice numărul de persoane doar pe baza unei bănuieli, fără o decizie, un regulament și elemente care să susțină situația constatată.
De cealaltă parte, nici proprietarul nu este lipsit de mijloace de apărare. Dacă pe lista lunară apare un număr de persoane pe care îl consideră greșit sau dacă sumele au fost calculate nelegal, acesta poate cere explicații și poate contesta în scris lista în termen de 10 zile de la afișare. Președintele asociației trebuie să răspundă tot în scris, în cel mult 10 zile de la primirea contestației. Dacă problema nu este rezolvată, proprietarul se poate adresa compartimentului specializat din cadrul primăriei sau instanței de judecată.
Adevăratul pericol: diferențe de plată, penalități și executare silită
Dacă asociația poate demonstra că într-un apartament au locuit mai multe persoane decât cele declarate, poate apărea o dispută privind corectarea listelor și recuperarea diferențelor de întreținere. Recalcularea pentru lunile anterioare nu ar trebui făcută automat și nici exclusiv pe baza afirmațiilor unor vecini. Perioada, numărul real al locatarilor, regulamentul aplicabil și modul de repartizare trebuie să poată fi justificate. Dacă proprietarul nu este de acord, legalitatea calculului poate fi verificată de instanță. Legea prevede că hotărârile asociației care încalcă regulile privind repartizarea cheltuielilor sunt nule de drept.
Odată ce o sumă este înscrisă în mod valabil pe lista de plată și nu este achitată, proprietarul poate acumula penalități. Asociația poate stabili penalități de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, aplicate numai după trecerea a 30 de zile de la termenul scadent. Valoarea penalităților nu poate depăși suma principală asupra căreia au fost calculate. Termenul obișnuit de plată a întreținerii este de maximum 30 de zile calendaristice de la afișarea listei.
Dacă restanța nu este achitată, consecințele pot deveni mult mai serioase decât o eventuală amendă. Asociația îl poate acționa în judecată pe proprietarul care nu și-a plătit cotele de contribuție mai mult de 60 de zile de la scadență, respectiv 90 de zile de la afișarea listei. Acțiunea este scutită de taxa judiciară de timbru, iar o hotărâre favorabilă asociației poate fi pusă în executare prin mijloacele prevăzute de Codul de procedură civilă.
Pentru sumele restante, asociația beneficiază și de o ipotecă legală asupra apartamentului, precum și de un privilegiu asupra bunurilor mobile aflate în locuință. Ipoteca poate fi înscrisă în cartea funciară după împlinirea termenelor care permit introducerea acțiunii în instanță. Nu înseamnă că un apartament este pierdut imediat din cauza unei diferențe minore la întreținere, însă o datorie ignorată, majorată prin penalități și confirmată în instanță poate ajunge în etapa executării silite.
