Viața la comun într-un condominiu este reglementată în România de o legislație strictă (Legea nr. 196/2018), însă mulți români continuă să acționeze după vechi obiceiuri sau după „legea blocului”. Lipsa de informare corectă nu doar că generează conflicte administrative între vecini, ci are un impact direct și dureros asupra portofoliului: amenzi usturătoare, penalități zilnice și chiar riscul executării silite. Iată cele 10 reguli înțelese greșit cel mai des de proprietari și ce prevede, de fapt, cadrul legal.
1. „Dacă nu locuiesc în apartament, nu plătesc cheltuielile comune”
Mitul: Proprietarii care au apartamente goale sau cei care locuiesc la parter consideră abuzivă taxarea lor pentru reparația acoperișului, întreținerea liftului sau salariul femeii de serviciu. Realitatea legii: Obligația de plată pentru cheltuielile comune se calculează în funcție de cota-parte indiviză (suprafața utilă a apartamentului raportată la totalul blocului). Indiferent dacă proprietarul folosește sau nu liftul, dacă locuiește acolo sau are apartamentul gol, el este co-proprietar pe spațiile comune și este obligat prin lege să achite reparațiile și întreținerea acestora. Singurele cheltuieli de la care poate fi scutit (prin cerere scrisă și aprobare) sunt cele repartizate pe număr de persoane (ex. gunoiul sau energia electrică pentru lift), dacă se dovedește că nicio persoană nu locuiește acolo.
2. „Pot să modific pereții din casă cum vreau, doar e proprietatea mea privată”
Mitul: Mulți proprietari consideră că interiorul apartamentului le aparține în totalitate și pot dărâma pereți (în special cei spre balcon sau cămări) fără să dea socoteală nimănui. Realitatea legii: Modificarea compartimentării interioare fără autorizație de construire este ilegală și extrem de periculoasă. Chiar dacă un perete nu pare de rezistență, desființarea lui necesită expertiză tehnică și acordul asociației. Amenzile aplicate de disciplinele în construcții sunt uriașe, iar proprietarul poate fi obligat prin instanță să readucă apartamentul la starea inițială, pe cheltuială proprie.
3. „Administratorul nu are dreptul să intre în apartamentul meu”
Mitul: Inviolabilitatea domiciliului este invocată des atunci când apar avarii la țevile comune care trec prin apartamente. Realitatea legii: Proprietarul are obligația legală de a permite accesul președintelui sau al administratorului (însoțiți de un tehnician) în interiorul locuinței pentru reparații, inspecții sau înlocuirea elementelor din proprietatea comună (coloane de apă, încălzire). Refuzul de a permite accesul în caz de urgență (de pildă, o inundație) îl face pe proprietar direct răspunzător civil și penal pentru toate pagubele cauzate vecinilor de dedesubt.
4. „Asociația nu mă poate penaliza dacă întârzii doar câteva săptămâni cu întreținerea”
Mitul: Plata utilităților este adesea amânată în favoarea altor cheltuieli, sub premisa că „asociația mai așteaptă”. Realitatea legii: Legea asociațiilor de proprietari permite aplicarea unui sistem dur de penalități. Acestea pot ajunge până la 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și încep să curgă la 30 de zile de la termenul scadent. În plus, penalitățile acumulate pot ajunge să egaleze suma datorată inițial, dublând practic costul întreținerii.
5. „Nu contează când declar persoanele la întreținere”
Mitul: Proprietarii care primesc rude în vizită pe perioade lungi sau cei care închiriază „la negru” omit să declare numărul real de locatari pentru a economisi bani. Realitatea legii: Orice modificare privind numărul de persoane care locuiesc în apartament mai mult de 15 zile pe lună trebuie notificată administratorului în termen de maximum 10 zile. Dacă vecinii sesizează nereguli, asociația poate demara verificări oficiale, iar introducerea retroactivă la plată va veni la pachet cu recalculări masive și penalități.
6. „Fondul de reparații și cel de rulment sunt opționale”
Mitul: Anumiți locatari refuză să plătească aceste fonduri pe considerentul că nu văd utilitatea lor imediată. Realitatea legii: Atât fondul de rulment (constituit pentru a asigura rulajul plăților către furnizori), cât și fondul de reparații (pentru întreținerea viitoare a clădirii) sunt obligatorii prin lege. Sumele se stabilesc în cadrul Adunării Generale, iar neplata lor este tratată exact ca restanța la întreținere, putând duce la acționarea în instanță.
7. „Dacă am datorii mari, asociația nu are ce să-mi facă decât să mă dea în judecată peste câțiva ani”
Mitul: Restanțierii cronici mizează pe lentoarea proceselor în instanță pentru a amâna plățile la nesfârșit. Realitatea legii: Procedurile actuale au fost mult simplificate. Pentru debite mai vechi de 3 luni care depășesc valoarea unui salariu minim brut, asociația are obligația de a solicita notarea datoriei în Cartea Funciară a imobilului. Mai mult, legea acordă asociațiilor un drept de ipotecă legală asupra apartamentului. Astfel, proprietarul se poate trezi cu conturile blocate (poprire) sau chiar cu locuința scoasă la licitație prin executare silită în doar câteva luni.
8. „Dacă spăl scara sau repar singur ușa, nu mai plătesc partea mea de cheltuieli”
Mitul: Inițiativele personale de curățenie sau reparații pe holuri sunt folosite ca monedă de schimb pentru compensarea cotelor de întreținere. Realitatea legii: Nicio cheltuială nu poate fi compensată sau dedusă arbitrar de către un proprietar. Toate lucrările efectuate pe spațiile comune trebuie aprobate de Comitetul Executiv, facturate legal și abia apoi decontate conform procedurilor contabile ale asociației.
9. „Ora de liniște e doar o recomandare, pot aspira sau da găuri oricând”
Mitul: Programul de liniște afișat la avizier este privit adesea ca o regulă flexibilă, care depinde de programul personal de curățenie sau renovare. Realitatea legii: Programul de liniște stabilit prin lege (22:00-08:00 și 13:00-14:00), completat adesea de regulamentul intern al blocului, este strict. Nerespectarea acestuia și tulburarea liniștii vecinilor prin zgomote intense (bormașini, muzică, reparații) se sancționează cu amenzi din partea Poliției Locale sau Naționale, care pot fi aplicate în mod repetat dacă situația persistă.
10. „Dacă furnizorul oprește apa din cauza datoriilor blocului, dau în judecată administratorul”
Mitul: Clienții buni-platnici consideră că sunt protejați individual în fața regiilor de utilități și că managementul blocului este singurul vinovat pentru sistări. Realitatea legii: Contractele cu furnizorii de utilități (apă, căldură, salubritate) sunt încheiate la nivel de asociație (pe întreg blocul sau scara), nu pe apartamente individuale. Dacă pragul de îndatorare al blocului este depășit din cauza restanțierilor, furnizorul are dreptul legal să oprească furnizarea serviciului pentru întregul condominiu. Legea nu permite branșamente sau protecții individuale în sistemele paușale, transformând problema restanțierilor într-o responsabilitate indirectă a întregii comunități.
